Estimation basée sur un mobilier de 8 000 €, des frais d'acquisition de 12 000 €, un prêt sur 20 ans à 3,55 % (assurance 0,34 %), des charges de 1 200 €/an et une taxe foncière de 900 €/an, sans indexation, avec les durées d'amortissement standard et un abattement micro-BIC de 50 % (hypothèses par défaut). Passez en mode avancé pour les ajuster et voir le détail année par année.
| Année | Loyer | Mensualité prêt | Charges | Taxe fonc. | Amort. dotés | Amort. utilisés | Résultat imposable | Impôt+PS réel | Cash-flow net réel | Impôt+PS micro | Cash-flow net micro |
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Résultat imposable (régime réel) = Loyer − charges − taxe foncière − intérêts d'emprunt − assurance emprunteur − amortissements utilisés (plafonnés au résultat avant amortissement ; l'excédent est reporté sans limite de durée). Cash-flow = Loyer − mensualité totale du prêt (capital + intérêts + assurance) − charges − taxe foncière − impôt et prélèvements sociaux dus.
Simulateur indicatif — ne remplace pas une étude personnalisée par un expert-comptable.
La location meublée non professionnelle (LMNP) est le statut de la plupart des propriétaires qui louent un logement meublé, à l'année ou en meublé de tourisme. Ses revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, ce qui ouvre deux régimes très différents. Ce simulateur les compare année par année pour votre bien.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers, sans déduction possible des charges réelles. Depuis les revenus 2025, l'abattement est de 50 % pour la location meublée classique et les meublés de tourisme classés (plafond de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026), et de 30 % seulement pour les meublés de tourisme non classés (plafond de 15 000 €). Aux Antilles, où la location saisonnière est fréquente, faire classer son meublé de tourisme est devenu déterminant.
Au réel, vous déduisez toutes les charges (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, copropriété, gestion, comptable) et, surtout, l'amortissement du bien et du mobilier, une charge comptable qui ne correspond à aucune sortie d'argent. Il en résulte fréquemment un résultat fiscal nul pendant dix à quinze ans : des loyers encaissés sans impôt ni prélèvements sociaux. Le simulateur calcule la durée pendant laquelle cet avantage tient, selon votre prix, votre loyer et vos charges.
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value : les amortissements déduits au réel sont désormais réintégrés dans le prix d'acquisition au moment de la revente, ce qui augmente la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération totale d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Pour un investissement de long terme, le réel reste généralement plus avantageux ; pour une détention courte, le calcul mérite d'être posé avec un expert-comptable.
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité de votre foyer. Le LMP entraîne l'affiliation aux cotisations sociales des indépendants mais permet d'imputer les déficits sur le revenu global. Le simulateur reste dans le cadre LMNP.
Les seuils, abattements et règles de plus-value sont ceux connus à la date de mise à jour du simulateur ; ils peuvent évoluer avec chaque loi de finances. Un expert-comptable spécialisé LMNP confirmera le régime adapté à votre situation et tiendra la comptabilité exigée par le réel.
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé : le réel exige un bilan, un tableau d'amortissement et une liasse fiscale (formulaire 2031). L'adhésion à un organisme de gestion agréé et le recours à un comptable coûtent quelques centaines d'euros par an, souvent déductibles, pour une économie d'impôt bien supérieure.
Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement n'est plus que de 30 % avec un plafond de 15 000 € : le réel est presque toujours plus favorable. Pour un meublé classé, l'abattement de 50 % reste possible, mais le réel l'emporte dès que le bien est financé à crédit ou génère des charges importantes.
Oui. L'option pour le réel se prend avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année concernée et engage pour un an, renouvelable tacitement. Revenir au micro-BIC est possible si vos recettes restent sous le plafond, en renonçant à l'option.
Depuis la loi de finances 2025, oui : les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement. L'effet est faible pour une détention longue, sensible pour une revente rapide.
Le CIOP impose une location nue, incompatible avec le meublé. Le statut LMNP concerne un bien loué meublé, sans avantage fiscal à l'entrée mais avec une fiscalité des loyers très allégée au réel. Ce sont deux logiques différentes qu'un expert-comptable peut vous aider à comparer.
