Ce simulateur calcule les trois rendements d’un investissement locatif à La Réunion (brut, net de charges, net d’impôt) et le cash-flow mensuel, à l’année comme en saisonnier. Il applique les frais d’acquisition du département : taxe départementale de 5,00 % dans l’ancien depuis le 1er janvier 2026, soit 6,32 % de droits de mutation. En mode avancé, il tient compte de la réduction d’impôt des contribuables domiciliés outre-mer. Le loyer, la taxe foncière et les charges préremplis sont de simples exemples, à remplacer par les vôtres.
Un rendement ne vaut que par ses hypothèses : loyer réaliste pour le quartier, vacance, charges, régime fiscal. Laissez vos coordonnées : nous transmettons votre demande à un seul professionnel implanté à La Réunion (agence, gestionnaire locatif ou expert-comptable selon votre projet), qui vous rappelle sous 48 heures, votre simulation jointe, pour confronter vos chiffres au marché local.
Pour caler vos hypothèses : en 2024, le loyer médian du parc privé était de 10,90 €/m² hors charges à La Réunion, 11,90 €/m² pour un appartement et 12,20 €/m² pour un nouveau locataire (Observatoire des loyers privés). La même année, un appartement ancien se vendait 2 638 €/m² en médiane (AGORAH). Rapprocher ces deux médianes donne un rendement brut de l’ordre de 5,4 % (calcul indicatif, pas une mesure du marché). Côté charges, le taux global de taxe foncière 2025, hors ordures ménagères, est de 38,97 % à Saint-Denis, 43,28 % à Saint-Paul et 50,19 % à La Possession, d’après les taux DGFiP repris par Atlas Communal.
Sources : Observatoire des loyers privés de La Réunion (ADIL, AGORAH), résultats 2024 ; AGORAH, observatoire des transactions immobilières et foncières n° 14 (prix 2024) ; DGFiP, droits de mutation au 1er juin 2026 ; taux de taxe foncière 2025 d’après Atlas Communal (données DGFiP) ; DEAL Réunion.
Type de location
Projection
Les rendements portent sur la première année et ne tiennent pas compte du crédit : c’est le cash-flow qui mesure l’effet du financement sur votre budget.
Trésorerie cumulée : somme des cash-flows après impôt, apport personnel déduit au départ. Les trois courbes sont en euros, sur la même échelle.
| Année | Loyers encaissés | Charges | Mensualités | Impôt + PS | Cash-flow net | Trésorerie cumulée | Capital restant dû | Valeur du bien |
|---|
↔ Faites glisser le tableau horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Simulation indicative. Sources des barèmes, vérifiés le 4 octobre 2026 : droits de mutation, taux départementaux publiés par la DGFiP (tableau applicable au 1er juin 2026) ; émoluments du notaire, barème réglementé (article A444-91 du code de commerce) ; abattements micro-foncier et micro-BIC applicables aux revenus 2026 et prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée non professionnelle), service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr ; réduction d’impôt des contribuables domiciliés outre-mer, brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu. Les loyers, taux d’occupation, charges, taux de crédit et d’assurance préremplis sont des exemples, pas des moyennes de marché. Le régime réel, la plus-value à la revente et les dispositifs de défiscalisation ne sont pas simulés.
Simulation indicative — ne constitue ni un conseil en investissement ni un conseil fiscal ; les loyers, charges et régimes fiscaux sont à confirmer avec un professionnel.
Un rendement locatif se résume souvent à un seul pourcentage, alors qu’il en existe au moins trois, qui ne racontent pas la même histoire. Ce simulateur les calcule ensemble, pour une location à l’année comme pour une location saisonnière, avec les frais d’acquisition propres à chaque territoire et la fiscalité applicable aux loyers perçus en 2026.
Le rendement brut rapporte les loyers d’une année pleine au prix d’achat : c’est le chiffre des annonces, utile pour comparer deux biens, trompeur pour décider. Le rendement net de charges retire la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et la vacance, puis rapporte le résultat au coût réel de l’opération, frais d’acquisition, travaux et mobilier compris. Le rendement net d’impôt déduit enfin l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le cash-flow, lui, ne mesure pas la rentabilité mais la trésorerie : ce qu’il reste chaque mois une fois la mensualité payée. Quand il est négatif, c’est votre effort d’épargne.
Dans l’ancien, les droits de mutation dépendent du taux voté par chaque collectivité. Au 1er juin 2026, le taux départemental est de 4,50 % en Guadeloupe et de 5 % en Martinique, en Guyane et à La Réunion, qui ont appliqué la hausse ouverte par la loi de finances pour 2025. Avec la taxe communale et les frais d’assiette, cela représente 5,81 % du prix en Guadeloupe contre 6,32 % dans les trois autres territoires, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire et les formalités. Dans le neuf, la taxe de publicité foncière est de 0,715 % partout. Le simulateur applique le barème du territoire choisi ; en mode avancé, vous pouvez saisir le montant exact communiqué par votre notaire.
Aucun simulateur ne connaît le loyer de votre bien : les valeurs préremplies sont de simples exemples. Pour vous situer, appuyez-vous sur les observatoires. En Guadeloupe, l’Observatoire des loyers porté par l’ADIL relève un loyer médian de 11,4 €/m² hors charges, soit 680 € par mois, en 2023 dans l’agglomération de Cap Excellence (Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Baie-Mahault). À La Réunion, l’observatoire de l’ADIL et de l’AGORAH mesure 10,90 €/m² hors charges en 2024. En Guyane, l’AUDeG calcule 16,20 €/m² hors charges en 2024 à partir des annonces de location, des loyers d’offre qui ne se comparent pas directement à ceux des baux en cours. La Martinique n’a pas d’observatoire dans le réseau national : la carte des loyers du ministère chargé du logement y fournit des loyers d’annonce par commune. Une médiane reste un repère ; la surface, le quartier et l’état du logement font varier le loyer bien davantage.
La loi du 19 novembre 2024, dite Le Meur, a réduit l’avantage fiscal des meublés de tourisme. Pour les revenus 2026, un meublé non classé ne bénéficie plus que d’un abattement micro-BIC de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé conserve 50 %, jusqu’à 83 600 €. Au-delà de ces plafonds, le régime réel s’impose. La loi prévoit aussi la généralisation, au plus tard le 20 mai 2026, d’une déclaration en mairie donnant lieu à un numéro d’enregistrement : renseignez-vous auprès de votre commune. Côté charges, comptez la commission de la plateforme (Airbnb fait passer ses hôtes à des frais de service uniques, de 15,5 % pour la plupart), le ménage, le linge, les abonnements et, souvent, une conciergerie. Un taux d’occupation se vérifie sur une année entière, basse saison comprise.
En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % tant que vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an ; en meublé de longue durée, le micro-BIC applique 50 % jusqu’à 83 600 €. Le revenu restant est imposé à votre tranche marginale, puis soumis aux prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, mais 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les contribuables domiciliés outre-mer bénéficient en outre d’une réduction de leur impôt sur le revenu de 30 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion (plafonnée à 2 450 €) et de 40 % en Guyane (plafonnée à 4 050 €) : le mode avancé permet de l’appliquer. Dès que les intérêts d’emprunt, les charges ou les travaux sont élevés, le régime réel peut se révéler plus favorable ; il n’est pas simulé ici.
Barèmes, plafonds et taux vérifiés en octobre 2026 auprès de la DGFiP, de service-public.gouv.fr et d’impots.gouv.fr ; ils peuvent évoluer avec chaque loi de finances. Un professionnel implanté sur votre territoire confirmera le loyer réaliste, les charges et le régime fiscal adaptés à votre projet.
Partez des loyers observés plutôt que des annonces. En 2024, l’Observatoire des loyers privés relève une médiane hors charges de 16,10 €/m² pour un T1, 13,00 €/m² pour un T2 et 10,70 €/m² pour un T3 ; un T2 se loue de 11,10 €/m² dans l’Est (CIREST) à 14,40 €/m² dans le Territoire de l’Ouest. Neuf communes sont en zone tendue depuis 2023, dont Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre et Le Tampon : ce classement réduit le préavis du locataire à un mois et permet d’encadrer par décret la hausse du loyer à la relocation (dernier décret vérifié : jusqu’au 31 juillet 2026). Enfin, 60 % des locataires du parc privé perçoivent une aide au logement.
Divisez le loyer annuel hors charges par le prix d’achat, puis multipliez par 100. Un logement acheté 160 000 € et loué 800 € par mois rapporte 9 600 € par an, soit 6 % brut. Ce chiffre ignore les frais d’acquisition, les charges, la vacance et l’impôt : le rendement net est toujours nettement plus bas.
Le rendement net de charges retire des loyers la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance, les frais de gestion et la vacance, et rapporte le résultat au coût total de l’opération. Le rendement net d’impôt retire en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux : il dépend donc de votre tranche d’imposition et du régime fiscal choisi.
Cela dépend du taux d’occupation réel et des charges. La location saisonnière affiche des recettes brutes plus élevées, mais supporte la commission de plateforme, le ménage, les abonnements, souvent une conciergerie, et une fiscalité durcie pour les meublés non classés. La longue durée offre des revenus plus réguliers et moins de gestion. Le simulateur permet de comparer les deux sur le même bien en changeant simplement de type de location.
Au régime micro-BIC, l’abattement est de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, et de 50 % pour un meublé classé, dans la limite de 83 600 €. Ces règles issues de la loi Le Meur s’appliquent en Outre-mer comme dans l’Hexagone. Au-delà des plafonds, vous relevez du régime réel.
Les deux taux coexistent. Les revenus fonciers d’une location nue restent soumis à 17,2 %. Les revenus d’une location meublée non professionnelle, à l’année ou saisonnière, sont soumis à 18,6 % depuis le relèvement de la CSG par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Le simulateur applique automatiquement le taux correspondant au régime choisi.
