Acheter en Guadeloupe obéit aux mêmes règles bancaires qu’en métropole (35 % d’endettement maximal, 25 ans au plus), mais avec des frais d’acquisition propres au département : 5,81 % de droits de mutation dans l’ancien au 1er juin 2026, que ce simulateur intègre pour calculer le prix de bien réellement accessible avec votre apport.
Le marché immobilier de la Guadeloupe a ses spécificités : c’est d’abord un marché de maisons (74,3 % des logements au recensement de 2023), les prix au m² varient fortement d’une commune à l’autre, et le zonage du prêt à taux zéro n’est pas uniforme : zone A au Gosier et à Saint-François, zone B1 dans les 30 autres communes (zonage en vigueur au 26 juin 2026). Un courtier implanté en Guadeloupe connaît les banques du territoire et leurs critères ; il vous rappelle sous 48 heures avec votre simulation en main.
Quelques repères pour situer votre projet. Au 2e trimestre 2026, l’IEDOM relève un taux moyen de 3,30 % pour les crédits à l’habitat (Guadeloupe et îles du Nord), pour un prêt moyen de 149 603 € sur 21,6 ans. Côté prix, la médiane des ventes enregistrées dans la base DVF en 2025 (données provisoires) s’établit à 2 945 €/m² pour une maison ancienne, avec un prix médian de 272 250 €, et à 3 134 €/m² pour un appartement ancien. Sur les ventes de 2024 et 2025, la médiane des appartements va de 1 394 €/m² à Pointe-à-Pitre à 5 000 €/m² à Saint-François.
Sources : DGFiP, tableau des droits de mutation au 1er juin 2026 ; IEDOM, taux des crédits aux particuliers, 2e trimestre 2026 ; INSEE, recensement 2023 ; ministère chargé du logement, zonage ABC au 26 juin 2026 ; base DVF (data.gouv.fr), ventes 2024 et 2025, médianes calculées par Akapa hors Saint-Martin.
Vous êtes
Type de logement recherché
Estimation basée sur une durée de 20 ans, un taux d'intérêt de 3,55 %, une assurance de 0,34 % et des frais de garantie de 1,3 % (hypothèses de marché). Passez en mode avancé pour les ajuster.
Simulation indicative basée sur un taux d'endettement maximal recommandé de 35 % (règle HCSF), assurance et taux de garantie appliqués sur le capital emprunté, frais de notaire appliqués sur le prix net vendeur. Les taux d'intérêt et d'assurance sont des hypothèses de marché à ajuster selon votre profil et à confirmer auprès de votre banque ou courtier.
Simulateur indicatif — ne remplace pas une étude de financement personnalisée par une banque ou un courtier.
La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque acceptera de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et de la durée du crédit. Elle détermine votre budget d'achat, une fois ajoutés votre apport et déduits les frais de notaire et de garantie. Ce simulateur applique les règles en vigueur en France, identiques dans les départements d'Outre-mer, avec les frais de notaire propres à chaque territoire.
Depuis 2022, les banques doivent respecter les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et une durée de prêt limitée à 25 ans (27 ans en cas d'achat sur plan ou de travaux importants). Les banques disposent d'une marge de dérogation limitée, réservée en priorité aux primo-accédants et à l'achat d'une résidence principale. Le simulateur retient ce plafond de 35 % et vous alerte si la mensualité souhaitée le dépasse.
Les banques retiennent les salaires nets, les pensions, les revenus d'indépendant lissés sur deux ou trois ans, et une partie seulement des revenus locatifs (généralement 70 %). Les primes variables, les heures supplémentaires ou les allocations ne sont prises en compte que si elles sont régulières. Aux Antilles, l'indemnité de vie chère des fonctionnaires est en général intégrée aux revenus, ce qui augmente sensiblement la capacité d'emprunt des agents publics.
La plupart des établissements attendent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien. Les frais de notaire sont plus élevés en Martinique, en Guyane et à La Réunion (droits de mutation majorés) qu'en Guadeloupe : le simulateur en tient compte dans le calcul du prix accessible. Dans le neuf, ils tombent à 2 ou 3 % du prix.
Un courtier local connaît ces dispositifs et les banques qui les pratiquent réellement : c'est souvent là que se joue la différence entre un dossier accepté et un dossier refusé.
Les règles du HCSF s’appliquent à l’identique en Guadeloupe : 35 % d’endettement assurance comprise et 25 ans maximum. Les taux sont légèrement au-dessus de la moyenne nationale : 3,30 % en moyenne pour les crédits à l’habitat au 2e trimestre 2026, contre 3,12 % pour la France entière (IEDOM, Guadeloupe et îles du Nord). Le territoire comptait 15 établissements bancaires au 31 décembre 2025, et les banques mutualistes y distribuaient 83,5 % des crédits à l’habitat fin 2025. Connaître les critères de chacun, revenus retenus et apport attendu, est d’autant plus précieux : c’est le rôle du courtier local.
Sur 25 ans à environ 3,5 %, la mensualité assurance comprise avoisine 1 070 €. Avec un taux d'endettement plafonné à 35 %, il faut donc des revenus nets d'environ 3 050 € par mois pour le foyer, sans autre crédit en cours. Le simulateur fait le calcul inverse à partir de vos revenus réels.
C'est une norme du HCSF que les banques doivent respecter pour la grande majorité de leurs dossiers, avec une marge de flexibilité d'environ 20 % réservée surtout aux primo-accédants et aux résidences principales. Un reste à vivre confortable peut permettre d'obtenir une dérogation.
Oui. Le prêt à taux zéro s'applique dans les départements d'Outre-mer pour l'achat d'une résidence principale, neuve ou ancienne avec travaux, sous conditions de ressources. Les DOM sont classés en zone B1, ce qui donne accès à des plafonds relativement favorables.
Partiellement. Les banques retiennent en général 70 % des loyers perçus ou attendus pour couvrir la vacance et les charges. Certaines pratiquent le calcul « différentiel » pour les investisseurs, plus favorable. Un courtier saura vers quelle banque orienter votre profil.
Il compare les offres de plusieurs banques, négocie le taux, l'assurance et les frais, et monte un dossier complet. Ses honoraires ne sont dus qu'en cas de signature du prêt. Aux Antilles, où le nombre de banques est réduit, sa connaissance des critères de chaque établissement est un atout réel.
