En Guyane, le crédit d’impôt pour investissement dans le logement intermédiaire (article 244 quater W du CGI) est de 35 % du prix de revient, dans la limite d’un plafond au m² de surface habitable. Ce volet du dispositif est réservé aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et aux organismes de logement social, pour lesquels le taux est de 35 % quel que soit le département : le taux majoré propre à la Guyane et à Mayotte ne concerne que les entreprises à l’impôt sur le revenu. Le simulateur est préréglé à 35 %.
Les programmes neufs éligibles se concentrent autour de Cayenne, Kourou, Matoury, Rémire-Montjoly, Saint-Laurent-du-Maroni. Le dispositif est réservé aux entreprises (sociétés à l’IS, SCI à l’IS) et impose cinq ans de location nue sous plafonds : un manquement entraîne la reprise du crédit d’impôt. Un conseil en défiscalisation outre-mer ou un expert-comptable implanté en Guyane valide le montage et l’éligibilité du bien avant que vous ne vous engagiez.
En 2026, l’assiette du crédit d’impôt est plafonnée à 3 295 € hors taxes par m² de surface habitable (plafond 2025 reconduit), et le dispositif reste ouvert aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2029. Le plafond de loyer du secteur intermédiaire outre-mer est de 211 € par m² et par an hors charges pour les baux conclus en 2026, soit environ 17,6 € par mois ; son application à votre opération est à faire confirmer. À titre de comparaison, les loyers d’annonce, charges comprises, s’établissaient en 2025 à 16,6 €/m² à Cayenne et 17,6 €/m² à Rémire-Montjoly pour un appartement (carte des loyers du ministère du Logement).
Sources : BOFiP, BOI-BIC-RICI-10-160-20 (19 août 2026), BOI-IR-RICI-80-20-10 et BOI-IR-RICI-80-10-20-20 (10 mars 2026) ; ministère du Logement, carte des loyers 2025 ; IEDOM, synthèse annuelle 2025.
Hypothèse étudiée : Hypothèse CIOP, T2 CORAIL
Estimation basée sur un taux de crédit d'impôt de 35 %, un prix plafond de 3 575,075 €/m², un plafond de loyer de 211 €/m²/an (baux 2026), des charges locatives de 10 %, une taxe foncière de 1 000 €/an, un amortissement comptable de 12 400 €/an sur 20 ans, un prêt sur 15 ans, un crédit d'impôt étalé sur 5 ans et un horizon de 15 ans sans indexation (hypothèses par défaut). Passez en mode avancé pour ajuster ces paramètres et l'échéancier de versement.
| Année | Loyer | Mensualité | Charges loc. | Taxe foncière | Amortissement | Différentiel | CIOP | Total avec CIOP | Cumul |
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↔ Faites glisser le tableau horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Différentiel = Loyer − (Mensualité + Charges locatives + Taxe foncière − Amortissement comptable). Le crédit d'impôt est étalé linéairement sur la durée choisie ; au-delà, seul le différentiel d'exploitation subsiste.
Simulateur indicatif — ne remplace pas une étude fiscale personnalisée par un expert-comptable.
Le crédit d'impôt pour investissement outre-mer (article 244 quater W du Code général des impôts) permet à une entreprise — société soumise à l'impôt sur les sociétés, SCI à l'IS, entreprise individuelle — qui construit ou achète des logements neufs dans un département d'Outre-mer pour les louer dans le secteur intermédiaire de bénéficier d'un crédit d'impôt calculé sur le prix de revient. Ce simulateur reprend la mécanique du dispositif : montant du crédit d'impôt, étalement, loyers plafonnés, charges et financement, pour une projection de trésorerie sur votre horizon.
Le crédit d'impôt est égal à 35 % du prix de revient de l'opération pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, dans tous les départements d'outre-mer, dans la limite d'un prix plafond au m² de surface habitable révisé chaque année. Contrairement à une réduction d'impôt, un crédit d'impôt est restitué s'il dépasse l'impôt dû : il constitue donc une véritable ressource de trésorerie, versée selon un échéancier (généralement 30 % à l'achèvement des fondations, 30 % à la mise hors d'eau, le solde à la livraison, ou étalé sur plusieurs exercices selon le montage). Le simulateur vous laisse définir cet échéancier en mode avancé.
Le dispositif est puissant mais exigeant : un manquement aux conditions de location (loyer, ressources, durée) entraîne la reprise du crédit d'impôt. Les opérations d'un certain montant nécessitent un agrément préalable. Un expert-comptable ou un conseil spécialisé en défiscalisation outre-mer sécurise le montage, vérifie l'éligibilité du programme et de la structure porteuse, et optimise l'articulation avec le financement bancaire. Le récapitulatif de votre simulation lui donne d'emblée les bons ordres de grandeur.
Les plafonds de prix, de loyer et de ressources sont actualisés chaque année par arrêté. Les valeurs préremplies correspondent au dernier barème connu lors de la mise à jour du simulateur et doivent être confirmées pour la date de votre opération.
Les opérations éligibles sont des logements neufs livrés par des promoteurs locaux, principalement sur le littoral (Cayenne, Rémire-Montjoly, Matoury, Kourou, Saint-Laurent-du-Maroni). L’offre est étroite : les logements autorisés à la construction ont reculé de 29,2 % en Guyane en 2025 (IEDOM). Le promoteur doit pouvoir justifier la conformité du programme, à commencer par un prix de revient compatible avec le plafond de 3 295 € HT par m² en 2026. Nos partenaires spécialisés en Guyane connaissent les programmes en cours et vérifient l’éligibilité avant toute réservation ; décrivez votre projet dans le formulaire, ils vous rappellent sous 48 heures.
Les entreprises exerçant une activité dans un DOM : sociétés à l'IS, SCI ayant opté pour l'IS, entreprises individuelles soumises à un régime réel. Un particulier qui achète en direct n'y a pas accès ; il doit passer par une structure. Un conseil spécialisé vous indiquera le montage adapté.
35 % du prix de revient plafonné pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, quel que soit le département d’outre-mer, Guyane comprise : le logement intermédiaire est réservé à ces sociétés et aux organismes de logement social. Les taux de 38,25 % et de 45,9 % (Guyane, Mayotte) ne concernent que les entreprises à l’impôt sur le revenu, pour d’autres investissements. Le prix de revient retenu est limité par un plafond au m² de surface habitable, révisé chaque année ; le simulateur applique ce plafond à la surface que vous saisissez.
Le Girardin (article 199 undecies) est une réduction d'impôt pour les particuliers, aujourd'hui limitée au logement social et à l'investissement productif via des sociétés de portage. Le CIOP est un crédit d'impôt pour les entreprises, restituable même s'il dépasse l'impôt dû, applicable au logement intermédiaire neuf.
Au moins cinq ans à compter de l'achèvement ou de l'acquisition, en location nue à titre de résidence principale, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources. En cas de non-respect, le crédit d'impôt est repris.
Non, il est en général étalé selon l'avancement de la construction ou sur plusieurs exercices fiscaux. Le simulateur propose un étalement sur cinq ans par défaut, que vous pouvez modifier en mode avancé pour coller à votre montage.
