À La Réunion, le crédit d’impôt pour investissement dans le logement intermédiaire (article 244 quater W du CGI) est de 35 % du prix de revient, dans la limite du plafond de prix au m² fixé chaque année. Le simulateur est préréglé sur ce taux, sur le plafond de prix et sur le plafond de loyer du secteur intermédiaire, que vous pouvez ajuster en mode avancé.
Le dispositif est réservé aux entreprises (le taux de 35 % vaut pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés) et impose cinq ans de location nue, à titre de résidence principale et sous plafonds : un manquement entraîne la reprise du crédit d’impôt. Un conseil en défiscalisation outre-mer ou un expert-comptable implanté à La Réunion valide le montage et l’éligibilité du bien avant que vous ne vous engagiez ; il vous rappelle sous 48 heures, simulation jointe.
Deux repères locaux. Le dispositif plafonne le loyer. Comparez ce plafond, à faire confirmer pour l’année en cours, aux loyers réellement observés à La Réunion : médiane de 10,90 €/m² hors charges en 2024, 13,00 €/m² pour un T2 et 12,20 €/m² pour un nouveau locataire (Observatoire des loyers privés). S’il leur est supérieur, c’est le marché qui borne votre loyer. De même, le crédit d’impôt se calcule sur un prix de revient plafonné au m² : un appartement neuf s’est vendu 5 187 €/m² en médiane en 2024 (AGORAH), un niveau à rapprocher du plafond en vigueur avant de raisonner sur 35 % du prix total.
Sources : Observatoire des loyers privés de La Réunion (ADIL, AGORAH), résultats 2024 ; AGORAH, observatoire des transactions immobilières et foncières n° 14 (prix 2024), avril 2026 ; DEAL Réunion, e-lettre du Plan logement outre-mer n° 8, novembre 2025 (zones tendues).
Hypothèse étudiée : Hypothèse CIOP, T2 CORAIL
Estimation basée sur un taux de crédit d'impôt de 35 %, un prix plafond de 3 575,075 €/m², un plafond de loyer de 211 €/m²/an (baux 2026), des charges locatives de 10 %, une taxe foncière de 1 000 €/an, un amortissement comptable de 12 400 €/an sur 20 ans, un prêt sur 15 ans, un crédit d'impôt étalé sur 5 ans et un horizon de 15 ans sans indexation (hypothèses par défaut). Passez en mode avancé pour ajuster ces paramètres et l'échéancier de versement.
| Année | Loyer | Mensualité | Charges loc. | Taxe foncière | Amortissement | Différentiel | CIOP | Total avec CIOP | Cumul |
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↔ Faites glisser le tableau horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Différentiel = Loyer − (Mensualité + Charges locatives + Taxe foncière − Amortissement comptable). Le crédit d'impôt est étalé linéairement sur la durée choisie ; au-delà, seul le différentiel d'exploitation subsiste.
Simulateur indicatif — ne remplace pas une étude fiscale personnalisée par un expert-comptable.
Le crédit d'impôt pour investissement outre-mer (article 244 quater W du Code général des impôts) permet à une entreprise — société soumise à l'impôt sur les sociétés, SCI à l'IS, entreprise individuelle — qui construit ou achète des logements neufs dans un département d'Outre-mer pour les louer dans le secteur intermédiaire de bénéficier d'un crédit d'impôt calculé sur le prix de revient. Ce simulateur reprend la mécanique du dispositif : montant du crédit d'impôt, étalement, loyers plafonnés, charges et financement, pour une projection de trésorerie sur votre horizon.
Le crédit d'impôt est égal à 35 % du prix de revient de l'opération pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, dans tous les départements d'outre-mer, dans la limite d'un prix plafond au m² de surface habitable révisé chaque année. Contrairement à une réduction d'impôt, un crédit d'impôt est restitué s'il dépasse l'impôt dû : il constitue donc une véritable ressource de trésorerie, versée selon un échéancier (généralement 30 % à l'achèvement des fondations, 30 % à la mise hors d'eau, le solde à la livraison, ou étalé sur plusieurs exercices selon le montage). Le simulateur vous laisse définir cet échéancier en mode avancé.
Le dispositif est puissant mais exigeant : un manquement aux conditions de location (loyer, ressources, durée) entraîne la reprise du crédit d'impôt. Les opérations d'un certain montant nécessitent un agrément préalable. Un expert-comptable ou un conseil spécialisé en défiscalisation outre-mer sécurise le montage, vérifie l'éligibilité du programme et de la structure porteuse, et optimise l'articulation avec le financement bancaire. Le récapitulatif de votre simulation lui donne d'emblée les bons ordres de grandeur.
Les plafonds de prix, de loyer et de ressources sont actualisés chaque année par arrêté. Les valeurs préremplies correspondent au dernier barème connu lors de la mise à jour du simulateur et doivent être confirmées pour la date de votre opération.
Les opérations éligibles sont des logements neufs. Pour juger de la demande locative, sachez que neuf communes sont classées en zone tendue depuis 2023 : Saint-Denis, Sainte-Marie, Saint-Paul, Le Port, La Possession, Saint-Pierre, Saint-Louis, Le Tampon et L’Entre-Deux ; Saint-André et Saint-Leu n’en font pas partie. Ce classement ne dit rien de l’éligibilité : le promoteur doit pouvoir justifier la conformité du programme au dispositif. Nos partenaires spécialisés à La Réunion connaissent les programmes en cours et vérifient l’éligibilité avant toute réservation ; décrivez votre projet dans le formulaire, ils vous rappellent sous 48 heures.
Les entreprises exerçant une activité dans un DOM : sociétés à l'IS, SCI ayant opté pour l'IS, entreprises individuelles soumises à un régime réel. Un particulier qui achète en direct n'y a pas accès ; il doit passer par une structure. Un conseil spécialisé vous indiquera le montage adapté.
35 % du prix de revient plafonné pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, quel que soit le département d’outre-mer, Guyane comprise : le logement intermédiaire est réservé à ces sociétés et aux organismes de logement social. Les taux de 38,25 % et de 45,9 % (Guyane, Mayotte) ne concernent que les entreprises à l’impôt sur le revenu, pour d’autres investissements. Le prix de revient retenu est limité par un plafond au m² de surface habitable, révisé chaque année ; le simulateur applique ce plafond à la surface que vous saisissez.
Le Girardin (article 199 undecies) est une réduction d'impôt pour les particuliers, aujourd'hui limitée au logement social et à l'investissement productif via des sociétés de portage. Le CIOP est un crédit d'impôt pour les entreprises, restituable même s'il dépasse l'impôt dû, applicable au logement intermédiaire neuf.
Au moins cinq ans à compter de l'achèvement ou de l'acquisition, en location nue à titre de résidence principale, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources. En cas de non-respect, le crédit d'impôt est repris.
Non, il est en général étalé selon l'avancement de la construction ou sur plusieurs exercices fiscaux. Le simulateur propose un étalement sur cinq ans par défaut, que vous pouvez modifier en mode avancé pour coller à votre montage.
